Ein Leitfaden für Grundstückseigentümer über die Änderungenbeim Bauen in Siedlungen mit der neuen Präsidialdekret des Umweltministeriums.
Welche Grundstückseigentümer betroffen sind.
Die Hürden im Rennen um die Baugenehmigungen bis zum Erlassder neuen Regelung.
Was gilt für diejenigen, die vorgeprescht sind und in den vonden Präfekten nach 1983 und bis heute vorgenommenen Erweiterungen gebaut haben, Genehmigungswiderrufe, die rückgängig gemacht werden, Genehmigungsrevisionen für Grundstücke, die aus der Siedlung herausfallen, Verträge für Grundstücke,
die ihre Bebaubarkeit verlieren. Und wie findet man heraus, in welche Siedlungszone das eigene Grundstück fällt? Die Fallstricke und Lösungen.
Was Bürgerinnen und Bürger beachten sollten, um nicht in dieFallen der neuen PD (Präsidialerlass) zum Bauen in Siedlungsgebieten zu tappen
Der jüngste Präsidialerlass 129/2025 (Amtsblatt der RegierungD' 194/15.05.2025), der die Festlegung der neuen Grenzen und die Art und Weise der Bebauung von kleinen Siedlungen im Land betrifft, hat bei den Bürgern große Verwirrung und Besorgnis ausgelöst. Das Thema hat große Dimensionen angenommen
und auch eine politische Kontroverse ausgelöst. Die einen sagen, dass Tausende von kleinen Landbesitzern vernichtet werden, die anderen, dass der PD eine Lösung für die jahrelange Unsicherheit über die Siedlungsgrenzen ist.
Sicher ist, dass die Bürger das Planungsrecht nicht auslegenkönnen, das in den letzten Jahren durch die ständigen Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Staat und dem Staatsrat in Baufragen innerhalb und außerhalb der Städte und Siedlungen zu einem Rätsel geworden ist.Es besteht eine Unsicherheit im Städtebaurecht, und dieKlärung der Gebiete, die bebaubar bleiben, auch wenn sie kein offizielles Flächennutzungsrecht haben, sollte sofort auf der Grundlage des derzeitigen
Rahmens erfolgen.
Was ändert sich sofort für das Bauen in Dörfern?
Auf der Grundlage des neuen P.D. werden Dörfer mit wenigerals 2.000 Einwohnern neu eingezont (als deklaratorischer Akt), allerdings ohne Berücksichtigung der von den Präfekten nach 1983 festgelegten Dorfgrenzen (14.03.1983). Das bedeutet, dass alle Siedlungen zu den Grenzen von 1923 und
bis 1983 zurückkehren (14.03.1983).
Welche Grundstückseigentümer sind von der Umsetzung der neuenPD betroffen?
Es gibt drei große Kategorien von Betroffenen:
α) Die erste Kategorie sind diejenigen, die aufGrundstücken gebaut haben, die nicht mehr zu einer Siedlung gezählt werden.
Obwohl das zuständige Ministerium angekündigt hat, dass die Rechtmäßigkeit
ihrer Baugenehmigungen nicht beeinträchtigt wird, scheint es keine Vorkehrungen
zu treffen, und sie werden wahrscheinlich Opfer einer Klage werden.
b) Die zweite Kategorie sind diejenigen, die keine Zeit zumBauen hatten und deren Grundstück nun seine Bebaubarkeit verliert.
c) Die dritte Kategorie sind diejenigen, die derzeit keinGeld haben, um innerhalb der nächsten zwei Jahre eine Baugenehmigung zu
erhalten und ihr Baurecht bis zur Erteilung einer Baugenehmigung zu sichern.
Stimmt es, dass diejenigen, die die von den Präfekten nach1983 und bis zum heutigen Tag beschlossenen Erweiterungen genutzt haben, nicht
betroffen sind?
Da die Entscheidungen der Präfekten für nichtig erklärtwurden, sind alle Baugenehmigungen, die aufgrund dieser Entscheidungen erteilt wurden, nicht ausdrücklich geschützt. Wenn also jemand die zuständigen Gerichte anruft und eine Baugenehmigung anfechtet, die z. B. von einem Nachbarn innerhalb einer Siedlungserweiterung erteilt wurde, wird die Genehmigung für ungültig erklärt.
Wenn eine Baugenehmigung für ungültig befunden wird, kann dieBaubehörde sie widerrufen?
Nach einem allgemeinen Grundsatz des Verwaltungsrechts, derdie Rücknahme von Verwaltungsakten regelt und auch für die Rücknahme von Baugenehmigungen gilt, darf die Verwaltung einen Verwaltungsakt, auch wenn er rechtswidrig ist, nach Ablauf einer angemessenen Frist nach seinem Erlass nicht mehr zurücknehmen, wenn zugunsten des Regierten ein rechtsschutzfähiger Sachverhalt geschaffen worden ist (CoE 4804/1998).
Der Widerruf ist jedoch ohne zeitliche Begrenzung zulässig,wenn nach dem besonders begründeten Urteil der zuständigen Behörde Gründe des
öffentlichen Interesses vorliegen oder der Erlass der rechtswidrigen Handlung
durch eine betrügerische Handlung des Verwalteten verursacht wurde.
Kann eine Genehmigung für ein Gebäude, das jetzt außerhalbeiner Siedlung steht, überprüft werden?
Ist es zulässig, geltende oder verlängerte Baugenehmigungenzu aktualisieren und zu revidieren und eine Genehmigung für kleinere Bauarbeiten zu erteilen, die den baulichen Bedingungen entsprechen, für die die Genehmigung erteilt wurde? Nach der Veröffentlichung der Zonenverordnung werden
die geltenden Baugenehmigungen ausgeführt und können innerhalb ihrer Gültigkeitsdauer gemäß den früheren Bestimmungen nur dann überarbeitet werden, wenn keine Erhöhung der in der Baugenehmigung vorgesehenen S.D. oder des Belegungsgrades pro Volumeneinheit oder eine Änderung der Nutzung des Gebäudes erfolgt, wenndie Nutzungsänderung den zum Zeitpunkt der Überarbeitung geltenden Bestimmungenwiderspricht. Nach Ablauf ihrer Gültigkeit können sie für den Teil des
Gebäudes, in dem das Tragwerk innerhalb der Gültigkeitsdauer fertiggestellt wurde, nach den bisherigen Bestimmungen revidiert werden. Für den übrigen Teildes Gebäudes ist die Revision nach den neuen Bauvorschriften vorzunehmen.
Kann ein Anbau an eine Wohnung vorgenommen werden, die ihrenGebäudefaktor nicht ausgeschöpft hat und nun außerhalb der Siedlung liegt?
Nein. Jeder nachträgliche Anbau unterliegt den neuenBaubedingungen und -beschränkungen. Liegt also das Grundstück nach der neuen Zonierung außerhalb der Siedlungsgrenze, so unterliegt es den Bestimmungen für die Bebauung außerhalb des Bebauungsplans, d. h. einer Mindestgrundfläche von 4
000 m², einer 25 m langen Front zu einer anerkannten öffentlichen Straße und einer Höchstgrundfläche von 186 m² für Grundstücke mit einer Grundfläche von 4000 m².
Grundstücke, die den neuen Planungsvorschriften nichtentsprechen, gelten als unbebaubar und unbebaubar, auch wenn sie ein legales
Gebäude enthalten.
Muss ich rennen und eine Genehmigung für ein Wohnhaus aufmeinem Grundstück einholen, bevor die Planfeststellung oder die T.P.S. mit den neuen Planfeststellungsbedingungen abgeschlossen ist, und verliere ich das Recht zu bauen?
Das ist in der Tat ein undlage der imP.D. 129/2025 festgelegten Bebauungsbedingungen und bis zum Erlass des P.D. oder der T.P.S. für die Bebauung dieser Siedlung, was schätzungsweise zwei bis
drei Jahre dauern wird, dürfen die zuständigen Baubehörden Baugenehmigungen nach der alten Regelung erteilen. Sie haben also möglicherweise das Recht zu bauen vor sich, aber es besteht die Gefahr, dass die entsprechende Baugenehmigung im Falle einer Anfechtung als ungültig betrachtet wird und Sie
sich in rechtliche und planerische Abenteuer stürzen.
Ich habe vor kurzem ein Grundstück gekauft und Steuern dafürgezahlt, dass es eben und bebaubar ist, und zwar innerhalb einer Siedlung, damit ich später darauf bauen kann. Kann ich die Annullierung des Vertrags beantragen?
Da der Ingenieur in der Erklärung von n. 651/77, die demtopografischen Plan des Verkaufs beigefügt ist, erklärt, dass das Grundstück eben und nach den geltenden Planungsvorschriften bebaubar ist, ist es
schwierig, den Verkauf rückgängig zu machen und den von Ihnen gezahlten Preis zurückzufordern. Sie müssen prüfen, ob die vom Ingenieur getroffenen Annahmen und erhaltenen Bedingungen die Gültigkeit seiner Erklärung gewährleisten.
Wie kann ich herausfinden, was in einer Siedlungzusammenhängend, verstreut und spärlich ist, um zu sehen, was mit meinem Land geschieht?
In einer Siedlung, die in einer Volkszählung vor dem14.3.1983 mit einer Einwohnerzahl von zweitausend (2.000) oder weniger gemeldet wurde, gibt es die folgenden Abschnitte:
α) Zusammenhängender Siedlungsteil: ist der Teil, deraus mindestens zehn (10) Gebäuden besteht, die durch zwei (2) in Abständen von bis zu vierzig (40) Metern (m) voneinander getrennt sind.
(b) Streusiedlungsteil: bezeichnet einen Teil, der ausmindestens zehn (10) Gebäuden besteht, die in Abständen von bis zu achtzig (80) Metern (m) voneinander getrennt sind (2).
(c) Spärlich bebauter Teil einer Siedlung: Dieser istdefiniert als der Teil des spärlich bebauten Gebiets, der mit dem zusammenhängenden oder verstreuten Teil der Siedlung zusammenhängt, eine ausreichende Anzahl von Gebäuden in geringer Entfernung voneinander aufweist und zusammen mit dem zusammenhängenden oder verstreuten Teil der Siedlung deren städtisches Gefüge bildet.
Woher weiß ich, ob ich mich in einer Siedlung befinde?
Sie sollten sich an einen Ingenieur wenden, der für diespezifische Siedlung, in der sich Ihre Immobilie befindet, die folgenden Elemente ermittelt und berücksichtigt:
(a) Luftbilder möglichst aus dem Jahr 1923, falls vorhanden,ansonsten historische Orthofotokarten aus dem Zeitraum 1945-1960,
(b) topographische Karten des Geographischen Dienstes derArmee (GIS) im Maßstab 1:5.000
(c) ergänzend dazu Eigentumstitel zusammen mit anderen Daten.
(d) frühere Verwaltungsakte zur Festlegung derSiedlungsgrenze gemäß den damals geltenden Bestimmungen, die in den Archivender zuständigen Baubehörde (YDOM) oder anderer einschlägiger Dienststellen registriert sind, sowie alle Feststellungsakte, die sich auf die Grenze der Siedlung beziehen,
e) Luftaufnahmen, die so nah wie möglich am 14.03.1983entstanden sind, sowie anderes kartografisches Material .
(f) alle einschlägigen früheren Verwaltungsakte,Stellungnahmen und Unterlagen der zuständigen Behörden. Auf der Grundlage der vorgenannten Daten und der Luftbilderwird sie näherungsweise feststellen, ob sich Ihr Grundstück innerhalb des zusammenhängenden, verstreuten oder flächig strukturierten Teils der Siedlung befindet und ob sich die Integrität und Bebaubarkeit der Siedlung verändert bzw. ob es jetzt außerhalb des Plans liegt.
PS. Es stehen Änderungen seitens des Gesetzgebers an, so dass keine Gewähr für die aktualität der Regelungen übernommen werden kann